1.1. Заключение сделок с посредниками

Еще 20 лет назад проблемы, связанные с жильем, были не менее острыми, чем в настоящее время, однако они имели принципиально иной характер. В СССР нельзя было свободно купить недвижимость. В этот период значительная часть населения жила в очень плохих условиях. Люди ютились в коммуналках, стояли в очереди на квартиру по 10 - 20 лет, спорили за каждый квадратный метр. В настоящее время благодаря реформированию жилищной сферы граждане могут решать этот вопрос проще и быстрее. Правда, теперь трудность состоит в том, как не стать жертвой обмана мошенников и не потерять при покупке жилья свои сбережения. Для того чтобы максимально оградить себя от возможных неблагоприятных последствий, рекомендуем обращаться к специалистам в этой области - риелторам. Это понятие вошло в наш обиход и стало привычным. Однако, чем именно занимаются риелторы, каковы их обязанности, представляют далеко не все.

Риелтор - это специалист по заключению сделок с недвижимостью (посредник). Как правило, он имеет большой стаж работы, знает жилищное законодательство и понимает тенденции, существующие на рынке недвижимости.

Разобраться с тем, когда именно вам нужно обращаться к риелтору, а когда вопрос можно решить собственными силами, поможет схема, представленная на рис. 1.1.

┌────────────────────────────┐

│ ПРИОБРЕТЕНИЕ │

│ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ │

│(купля-продажа, мена и т.д.)│

└──────────────┬─────────────┘

┌─────────────────┴────────────────┐

│ │

┌─────v────────────┐ ┌───────────v────────────┐

│Через посредников │ │Без участия посредников │

│ (риелторов) │ │ (у собственников) │

└─────────┬────────┘ └───────────┬────────────┘

┌──────┴──────┐ ┌───────┴───────┐

│ │ │ │

┌────v──────┐┌─────v─────┐ ┌───────v─────┐ ┌───────v────┐

│Вторичный ││Новостройки│ │Вторичный │ │Новостройки │

│рынок жилья││ │ │рынок жилья │ │(у застрой- │

│ ││ │ │(у продавцов)│ │ щиков) │

└───────────┘└───────────┘ └───────┬─────┘ └────────────┘

┌───────────v────────────┐

│Если сделка связана с │

│ипотечным кредитованием,│

│банки могут потребовать │

│участия риелтора │

└────────────────────────┘

Рис. 1.1. Схема приобретения жилья на рынке недвижимости

Из приведенной схемы видно, что приобрести жилье можно двумя способами. Во-первых, это можно осуществить через посредников (риелторов), причем это касается и вторичного рынка жилья, и новостроек; а во-вторых, напрямую у собственника: у застройщиков или продавцов на вторичном рынке жилья. Однако здесь есть исключение: если для приобретения жилья в новостройках покупатель привлекает заемные средства банка, то банки могут потребовать оформления сделки через доверенные риелторские конторы.

У каждого из этих вариантов есть свои плюсы и минусы:

- приобретение квартиры через риелторов упростит поиск и оформление квартиры, снизит риск неблагоприятных последствий, но потребует дополнительных расходов на оплату посреднических услуг;

- приобретение квартиры напрямую у собственников позволит сэкономить деньги, но неспециалисту трудно вникнуть в эту ситуацию и предусмотреть все нюансы;

- приобретение жилья на вторичном рынке дает возможность заселиться в квартиру сразу, но у квартиры есть своя "история", поэтому важно проверить все документы на недвижимость;

- приобретения квартиры в строящемся доме необходимо ждать несколько лет, но она юридически чистая, есть возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства и стоить она будет дешевле.

К сожалению, ни один из названных способов покупки жилья не дает 100-процентной гарантии, что сделка пройдет гладко. Рекомендации, которые приводятся в данной книге, помогут снизить возможные неблагоприятные последствия при совершении сделок с недвижимостью.

Многие считают, что сделки лучше совершать самостоятельно, без привлечения риелторов, например через знакомых или объявления в газетах. В рекламных объявлениях нередко встречается фраза "Посредникам просьба не беспокоить". Это значит, что человек, который дал объявление, - либо профессионал, либо первый раз продает квартиру и не знает о тех проблемах, которые его поджидают во время сделки. Конечно, вы можете самостоятельно найти нужную квартиру, но это займет много времени и потребует сил. С каждым продавцом квартиры нужно будет договариваться лично, затем осматривать квартиру и т.д. И когда вы найдете устраивающий вас вариант, наступит стадия заключения сделки. На этом этапе необходимо тщательно проверить все документы и убедиться в их достоверности. Но заключение договора и проведение взаиморасчетов - очень сложные процессы, поэтому нередко возникают различные трудности. К примеру, на рынке недвижимости вы можете столкнуться с мошенниками, которые предлагают хорошие квартиры по заниженным ценам. Они так ловко проделывают свои махинации, что вы даже не увидите подвоха и в конце останетесь без денег и без квартиры. Именно поэтому безопаснее обратиться к риелтору.

Не секрет, что многих потребителей отпугивает прежде всего высокая стоимость риелторских услуг. В среднем услуги в обычной риелторской фирме при продаже или покупке составляют 3 - 5% от суммы сделки. "Дорого, - подумаете вы, - лучше самостоятельно". Конечно, можно и самим проделать эту серьезную работу, но задумайтесь над тем, что квартира для большинства граждан - самая дорогостоящая вещь. И каково, не дай бог, потерять ее? Наверняка вы не специалист по операциям с недвижимостью. Можете ли вы быть уверены, что жилье, приобретенное вами самостоятельно, не станет предметом судебных разбирательств? Вам решать, стоит ли экономить на собственной безопасности и рисковать жильем.

Кроме того, многие риелторские фирмы располагают собственными базами данных о недвижимости, обмениваются сведениями с другими фирмами. Ну и, конечно, постоянно непосредственно общаются с огромным количеством продавцов и покупателей. Кто, как ни риелторы, лучше знают все тонкости рынка недвижимости.

Схема сотрудничества с риелторской фирмой проста. Клиент в письменной форме заключает договор с риелтором и поручает ему представлять свои интересы в поисках квартиры. Риелтор обеспечивает полную юридическую и всестороннюю поддержку.

Как не ошибиться при выборе риелторов. Как говорят сами риелторы, один довольный клиент приводит семь новых, один недовольный отговаривает от обращения в любую риелторскую фирму примерно 50 человек.

Когда вы выбираете агентство недвижимости, необходимо обратить внимание на ряд моментов.

1. Сколько лет существует данное агентство на рынке недвижимости? Если оно появилось недавно, не стоит проверять добросовестность риелторов на собственном опыте. Следует опасаться информационных агентств и компаний-однодневок. Не стоит обращаться к частным маклерам. Исключением может стать проверенный специалист, которого вам порекомендовали. Хорошая репутация фирмы нарабатывается годами безупречной работы, и риелторы боятся ее потерять. Это касается и строительных компаний, если вы намерены купить новостройку; в случае возникновения проблем агентство не заинтересовано в конфликте. Кроме того, чем старше фирма, тем лучше отлажена технология работы. Если стаж риелторского агентства не менее 10 лет, то это уже явно не фирма-однодневка, стремящаяся надуть побольше клиентов.

Где получить эту информацию? Прежде всего нужно ознакомиться с уставом и регистрационными документами фирмы. Попросите показать вам подлинники документов. Это не коммерческая тайна, поэтому, если вам отказывают в предоставлении указанных документов, лучше выбрать другое агентство.

2. Наличие у агентства страхования профессиональной ответственности.

В 2002 году обязательное лицензирование риелторской деятельности было отменено. Однако существует система добровольной сертификации. Организации, прошедшие сертификацию, считаются более надежными, добросовестными и профессиональными, поскольку должны соответствовать более жестким требованиям. В частности, специалисты сертифицированных риелторских фирм регулярно проходят аттестацию, повышают квалификацию и обучаются по специализированным программам.

Деятельность сертифицированной фирмы в обязательном порядке подлежит страхованию. Если из-за ошибки застрахованного риелтора сделка впоследствии будет признана недействительной, вы получите компенсацию за счет страховой компании.

В системе сертификации действуют комиссии по защите прав потребителей, которые принимают жалобы и оказывают помощь гражданам, пострадавшим от некачественных риелторских услуг.

Одно из ведущих и наиболее крупных объединений риелторов - Российская гильдия риелторов (РГР). Она создана в 1992 г. и в настоящее время объединяет более 1400 агентств недвижимости по всей стране. Информацию о деятельности РГР можно найти в Интернете на сайте http://www.rgr.ru.

3. Большое число сотрудников филиала агентства. Лучше выбирать риелторскую фирму, расположенную в вашем районе, или в районе, где вы хотите купить квартиру. Как правило, местные риелторы хорошо знают реалии района, имеют налаженные связи с муниципальными властями и ДЕЗами.

Полезно спросить у знакомых, которые недавно продавали или покупали жилье, довольны ли они работой агентства.

Как уже упоминалось, у хорошей риелторской организации должна быть компьютерная база данных об объектах недвижимости. Она может быть и в виде распечатки. Обязательно поинтересуйтесь этим фактом, если вам выдают записи в тетради или риелтор второпях начинает обзванивать коллег в поиске вариантов, откажитесь от услуг.

Обратите внимание, как в этой фирме проходят сделки. Если поиском продавцов и покупателей, ведением переговоров, подготовкой документов, проведением сделки и ее регистрацией, расчетами между сторонами занимается один человек, это должно вас насторожить. В сложившемся агентстве существует разграничение полномочий сотрудников, например подготовкой документов занимаются юристы: они сделают это и быстрее, и качественнее. "Многостаночность" не приводит к хорошему результату: риелторы смогут провести сделку лишь при стандартной ситуации, любая сложность, связанная с документами и их оформлением, поставит их в тупик.

В процессе сделки риелтор должен:

- определить все технические характеристики объекта, а также выявить его достоинства и недостатки;

- организовать рекламную кампанию объекта;

- грамотно оценить стоимость выставленного на продажу объекта;

- организовать нотариальное удостоверение, а также регистрацию сделки и безопасные взаиморасчеты сторон;

- консультировать по вопросам приватизации жилья.

Самое главное - риелтор обязан проверить юридическую чистоту объекта.

Наиболее ответственные этапы подготовки сделки на рынке вторичного жилья - это, бесспорно, сбор документов и проверка их на юридическую чистоту ("история квартиры"). Если говорить о документах, необходимых для совершения сделки (паспорте, правоустанавливающих документах, справках из БТИ и др.), то в каждом из них может таиться подвох - от простой опечатки до специально созданных подделок. Что же касается проверки "истории квартиры", то это очень важный момент, так как впоследствии можно столкнуться с нарушением прав третьих лиц, множеством других проблем. Ведь у квартиры может быть один или несколько собственников жилья, в ней могут быть зарегистрированы (прописаны) как взрослые, так и несовершеннолетние, жильцы, проходящие срочную службу в армии, одинокие пенсионеры, инвалиды. Кроме того, квартира может быть завещана, заложена, находиться под арестом. Всего нельзя предугадать и перечислить, а тем более самостоятельно во всем разобраться. Риелтор обязательно должен проверить, совершались ли ранее сделки с данной квартирой. Если за короткое время сменилось несколько собственников, то от такой квартиры лучше отказаться. Проверять информацию желательно с момента постройки дома. Правда, реально удается проследить перемещения пользователей и собственников максимум за 20 лет.

Основная работа риелтора - подобрать квартиру, которая устроит вас. Поиски могут занять не один месяц, все зависит от профессионализма риелтора. Если вы считаете, что риелтор работает плохо, или еще что-то вас не устраивает, то вы можете в любой момент отказаться от его услуг.

Нелишним будет предварительно, прежде чем обратиться в риелторскую компанию, максимально сформулировать свои пожелания в отношении выбираемого жилья, т.е. выбрать район, тип дома, и возможные варианты квартиры.

Очень важно при обращении в агентство недвижимости убедиться в уровне полномочий лица, которое ведет с вами переговоры. Как правило, это менеджер агентства. Необходимо проверить наличие у него доверенности на право подписания документов от имени агентства.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее - ГК РФ) доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность может составляться в двух формах: в простой письменной и нотариально удостоверенной. Доверенность на совершение сделок с недвижимостью, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверенной, за исключением случаев, предусмотренных законом. В доверенности обязательно указываются: дата и место составления (совершения), доверитель (лицо, передающее полномочия), поверенный (лицо, наделяемое полномочиями), передаваемые полномочия и время действия доверенности (не более трех лет). Если срок не указан, доверенность будет действительна в течение одного года.

Если же договор с вами подпишет не уполномоченное фирмой лицо, т.е. не имеющее доверенности или превышающее указанные в ней полномочия, то права и обязанности по сделке приобретет именно это лицо, а не агентство недвижимости, а значит, в случае некомпетентных действий убытки взыскивать вам придется с данного лица, а не с агентства. Убедитесь, что срок действия доверенности не истек. Посмотрите, кем выдана доверенность, проверьте полномочия указанного в ней лица. Доверенность должна быть подписана руководителем организации или иным лицом, наделенным данным полномочием, и заверена печатью организации. В ст. 188 ГК РФ приводится перечень оснований прекращения действия доверенности. В частности, к ним относятся: смерть гражданина или ликвидация организации, которые выдали доверенность, истечение срока ее действия, отмена доверенности выдавшим ее лицом или отказ поверенного, а также смерть поверенного.

Оформление договора. Каждый этап сделки состоит из множества операций, эффективность которых определяется профессионализмом сотрудников риелторской фирмы. Самое главное, чтобы все действия, совершаемые от вашего имени, соответствовали заключенному договору. Соответственно, если вы готовы доверить решение жилищных проблем риелторам, необходимо подписать договор об оказании услуг. Этот документ может многое рассказать вам о добросовестности фирмы. Если риелтор предложит работать без оформления договора, будьте осторожны - между вами и фирмой нет никаких обязательств.

Как правило, в риелторских фирмах используются стандартные формы договоров, но все же не стоит торопиться с подписанием договора. При возможности изучите предложенный вам вариант договора дома, а лучше всего показать его юристу.

1. В договоре необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация.

Риелторские фирмы оказывают своим клиентам разнообразные услуги:

- подбор вариантов;

- проверка комплекта документов, предоставленных продавцом;

- выяснение "истории" выбранной квартиры по собственникам;

- подготовка и заключение предварительного договора или договора аванса и контроль его соблюдения;

- проведение сделки (подготовка и заключение договора купли-продажи);

- подача документов на государственную регистрацию и получение свидетельства о собственности;

- присутствие в качестве свидетеля при закладке денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу;

- оформление акта приема-передачи квартиры (иногда с описью имущества);

- контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.

В предмете договора обязательно должна быть формулировка о покупке или продаже квартиры, а не об оказании риелторских, консультационных или информационных услуг. В последнем случае вы оплачиваете видимость бурной деятельности риелтора, а не результат в виде заключенной сделки.

Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная подбором вариантов и заканчивая государственной регистрацией, а затем передачей квартиры от продавца покупателю.

Минимальный пакет услуг состоит из проверки юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам (от этой услуги отказываться не рекомендую, поскольку самостоятельно вы не сможете провести такую проверку), и оформления сделки.

Добейтесь, чтобы услуги, которые будет оказывать вам агентство, были подробно изложены в договоре.

2. В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения риелтора в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента от стоимости квартиры и перечислены статьи расходов по сделке:

- расходы на рекламу квартиры;

- расходы по подготовке необходимых для заключения сделки документов;

- расходы по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи).

Фиксированная оплата - это одинаковая цена одинаковых видов работ, она не зависит от реальной стоимости приобретаемой или продаваемой недвижимости. Некоторые считают, что такая сделка самая выгодная, ведь технологии продажи квартиры за 50 тысяч долларов или же 200 тысяч принципиально не различаются. Поэтому цена услуг зависит от того, какую работу предстоит выполнить риелторам: будет ли это продажа или покупка жилья либо юридическое сопровождение полностью готового варианта.

Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре. Многие агентства скрывают свои комиссионные, а каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риелтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон. Обратите внимание: если стоимость услуг агентства указана, большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана. С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риелторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые - за предложение и показ нескольких объектов.

3. Обязательно должны быть указаны срок, достаточный для продажи жилья, а также условия продления этого срока. Опытному риелтору на совершение сделки требуется около двух месяцев.

4. При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: та, которую риелтор обязуется выплатить вам, и та, за которую он собирается продать квартиру. Часто в договорах указывается только одна цена. Чем это грозит в будущем? Ваша квартира может выставляться по завышенной цене, из-за чего вы будете долго ее продавать или не продадите вовсе. Но когда срок договора закончится, вам придется снизить цену, поскольку продать квартиру за большую сумму не удалось. Поэтому требуйте, чтобы в договоре была указана продажная цена квартиры, а заодно включите пункт о вашем праве отказаться от договора, если вы обнаружите, что риелтор превысил эту цену.

При подписании договора с риелтором четко оговорите минимальную для вас сумму стоимости недвижимости, ниже которой вы не готовы продавать жилье.

5. Должны быть указаны реквизиты риелторского агентства и ваши паспортные данные (без этих данных договор недействителен).

6. Следует составить опись документов, которые вы оставляете на ответственное хранение в агентстве, также конкретизировать ответственность риелторов в случае повреждения или утраты документов (этот пункт оберегает вас от мошеннических действий с вашими документами) по вине агентства недвижимости.

7. Необходимо указать, какие справки понадобятся для сделки и кто их будет собирать.

8. Ответственность риелторской фирмы за совершаемые действия. Если сделка в разгаре, но вас что-то насторожило в действиях риелтора, вы можете обратиться за консультацией к юристам или в другие агентства. Таким образом вы проверите своего агента и предотвратите возможную спорную ситуацию или конфликт.

Заключение сделки. Большинству из нас приходилось хотя бы один раз решать свой квартирный вопрос. Деньги для этого можно получить разными способами: взять ипотечный кредит, накопить, продать одно жилье и купить другое, более подходящее, и т.д. Материально мы готовимся к покупке квартиры в течение многих лет, но нередко оказываемся беспомощными, столкнувшись с практической стороной дела. В период поиска и покупки недвижимости, который занимает около двух месяцев, необходимо максимально сконцентрироваться и попытаться не упустить ни одного нюанса, а проблемы подстерегают буквально на каждом шагу.

Договор купли-продажи жилого помещения признается заключенным с момента его государственной регистрации в регистрирующем органе. Иногда потребители оформляют предварительный договор, но он должен содержать обязательства о заключении основного договора в будущем. Как бы ни называли сумму, переданную до подписания договора купли-продажи, суд признает ее авансом, а аванс подлежит возврату независимо от причин, по которым сделка не состоялась.

Что следует знать о денежных расчетах. Наиболее распространенный, удобный и надежный способ расчетов наличными - через банковскую ячейку: покупатель закладывает оговоренную сумму, а продавец получает доступ к ячейке после завершения сделки.

Внимательно проверьте, чтобы номер банковской ячейки совпадал с номером, указанным в договоре, который заключают банк, покупатель и продавец.

Чтобы у продавца не было сложностей с получением денег, в числе документов, необходимых для доступа к банковской ячейке, следует указывать только зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. Бывают случаи, когда по настоянию риелторов покупатели включают в этот список также свидетельство о государственной регистрации права собственности приобретателя жилья либо нотариально заверенную копию этого документа. В подобной ситуации продавец попадает в невыгодную зависимость от покупателя, т.к. свидетельство выдается в одном экземпляре на руки новому собственнику квартиры.

Если стороны не выбрали способ расчетов через банковскую ячейку, то чаще всего расчеты происходят так:

а) участники сделки рассчитываются перед регистрацией договора;

б) покупатель передает деньги риелторам, которые выдают их продавцу после подачи документов на регистрацию. В любом случае передача денег должна оформляться документально.

При этом действительным документом, не требующим какого-либо обязательного удостоверения, является расписка. Она должна быть собственноручно написана лицом, которое деньги получает, и подписана им.

Осмотр квартиры. Итак, вам предложили несколько вариантов квартир для осмотра. Видимые характеристики выбираемой недвижимости: материал дома (кирпичный или панельный), куда выходят окна квартиры, состояние двора, высота потолков, планировка квартиры и т.д. - могут быть оценены вами самостоятельно. Но есть ряд особенностей, на которые может обратить внимание только риелтор: проводилась в квартире перепланировка или переустройство. Если проводилась, стоит посмотреть разрешительные документы и убедиться в соответствии согласованных изменений фактическому состоянию недвижимости. Если документы на переоборудование не представлены собственником, то лучше отказаться от покупки квартиры, чтобы потом не было проблем при согласовании незаконной перепланировки или приведения квартиры в прежний вид, а это будет стоить немалых денег. Поэтому квартиры желательно осматривать в присутствии агента.

Предоплата. Советуем покупателю не оформлять сразу же понравившуюся квартиру и не вносить за нее предоплату. Возьмите время на раздумье, хотя бы сутки, поскольку зачастую агенты по продаже недвижимости, как и другие продавцы, умеют убеждать. И когда вы поймете, что жилье вам не совсем подходит, возвращать деньги придется "с боем".

Во время первого или второго осмотра квартиры продавец и покупатель устно договариваются между собой о цене, условиях и сроках ее освобождения, после чего покупатель (с помощью риелтора) проверяет все предоставленные продавцом документы. Если с документами все в порядке, настало время вносить аванс, или задаток, и письменно оформлять отношения. Обычно покупатель или продавец заключают предварительный договор, или договор задатка-аванса. Он совершается в простой письменной форме. В тексте необходимо указать: дату будущей сделки, форму договора купли-продажи (простая или нотариальная), цену квартиры, которая будет указана в договоре, размер аванса (задатка), кто берет на себя расходы по совершению сделки, когда точно будут сняты с учета зарегистрированные в квартире жильцы и т.д. Отдельно оговариваются условия передачи имущества согласно акту приема-передачи и описи, сроки возвращения продавцом аванса или задатка в случае неисполнения договора и другие условия.

Авансом называется платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы или оказанию услуг. В отличие от задатка он не является способом обеспечения обязательства. Размер и порядок выплаты аванса в отношениях между гражданами определяются соглашением сторон в соответствующем договоре.

Задаток - денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон (в нашем случае - покупателем) в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне (продавцу), в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашения заключаются в письменной форме. Нотариальное удостоверение договора задатка законом не требуется. Нередко вместо заключения договора задатка продавец и покупатель ограничиваются распиской, но это неправильно, т.к. расписка может быть лишь приложением к договору.

Разница между авансом и задатком обнаруживается при неисполнении договора. Если сделка по каким-либо причинам не состоялась, аванс возвращается, а задаток выплачивается продавцом покупателю в двойном размере, если сделка не состоялась по вине первого, и не возвращается, если от купли-продажи отказался покупатель.

Вторичный рынок жилья. Теперь проанализируем ситуации, которых следует опасаться покупателям жилья на вторичном рынке.

Почему этот рынок называется вторичным? Дело в том, что сначала квартиры принадлежат муниципалитету. Первая сделка - передача квартиры органами исполнительной власти в собственность конкретного физического либо юридического лица. Соответственно, все последующие сделки будут вторичными.

Продавец - не собственник квартиры, а действует по доверенности. В данном случае вместо собственника, желающего продать недвижимость, в контакт вступает его поверенный. Владелец же может в любое время передумать продавать жилье и отменить доверенность, а вы об этом ничего не будете знать.

Что необходимо предпринять: необходимо лично встретиться с собственником и удостовериться в его желании продать недвижимость.

Собственник тяжело болен. Как это ни печально, но если продавец не доживет до конца оформления купли-продажи (а на формальности может уйти до нескольких месяцев), вас ждут проблемы.

Что необходимо предпринять: лучше от такой сделки отказаться, особенно если вы участвуете в альтернативных сделках, т.е. не просто покупаете квартиру, а одновременно и продаете свою.

Собственник квартиры злоупотребляет спиртными напитками. Сделка впоследствии может быть оспорена на том основании, что продавец был в состоянии алкогольного опьянения.

Что необходимо предпринять: потребуйте от продавца предъявить справки о том, что он не числится на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере. Также непосредственно перед сделкой сводите продавца - любителя спиртного к врачу и получите медицинскую справку о том, что он не пьян и вполне адекватен.

Нарушение прав несовершеннолетних детей, не достигших 18 лет. Один из основных подвохов, связанных с юридической чистотой квартиры, - это нарушение интересов несовершеннолетних жильцов, которые были прописаны в квартире на момент приватизации и которые автоматически должны были попасть в число сособственников. Если этого не произошло, то впоследствии повзрослевшие дети могут предъявить свои права на жилье и попытаться оспорить сделку.

Что необходимо предпринять: по домовой книге проверить, жили ли в квартире несовершеннолетние.

При альтернативной сделке купли-продажи нужно включить несовершеннолетних детей в число собственников приобретаемой квартиры.

Если дети, не участвовавшие в свое время в приватизации жилья, уже выросли, то перед заключением сделки нужно взять с них нотариально заверенную расписку об отсутствии претензий.

Опекуны или попечители детей, оставшихся без родителей, не вправе продавать, обменивать, сдавать внаем и совершать другие подобные сделки с недвижимостью без предварительного согласия органа опеки и попечительства. Приобретая квартиру у бывших владельцев, являющихся опекунами ребенка, убедитесь в наличии разрешения на сделку от соответствующей организации. В противном случае вы рискуете лишиться приобретения, т.к. сделка будет признана ничтожной.

Договор купли-продажи заключен под влиянием заблуждения. Такой договор может быть также оспорен в суде и признан недействительным.

Что необходимо предпринять: если продавец недвижимости скрыл существенную информацию (к примеру, о состоянии коммуникаций, отопительной или канализационной систем), покупатель вправе подать иск с требованием вернуть деньги, однако факт злого умысла со стороны продавца ему придется доказывать. Если иск признают в пользу истца, то недвижимость возвращается прежнему владельцу в обмен на уплаченную покупателем сумму.

Перечень наиболее рискованных сделок, совершаемых на вторичном рынке жилья:

1) многоступенчатые сделки с двумя и более альтернативами;

2) при участии несовершеннолетних детей и людей из группы риска (недееспособных, частично дееспособных, находящихся под патронажем, опекой, попечительством);

3) при участии собственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы;

4) по отчуждению жилья с участием юридических лиц;

5) по договорам, связанным с рентой;

6) сделки, которые осуществляются по доверенности лиц, находящихся за границей;

7) с участием сособственников, не находящихся в родственных отношениях.

Другие варианты приобретения жилья. Конечно, самая распространенная сделка с жильем - это купля-продажа. Удельный вес таких договоров достигает 90% на рынке недвижимости. Однако это не единственный способ улучшить свои жилищные условия. Оставшиеся 10% приходятся в основном на дарение и мену квартир. Рассмотрим все плюсы и минусы этих сделок, а также их особенности.

Мена. Чаще всего сделки купли-продажи бывают альтернативными. Это означает, что собственник продает свою квартиру и сразу приобретает другую. Фактически это мена через куплю-продажу. Не проще ли сразу заключать договор мены?

Сделка мены имеет два основных преимущества. Во-первых, ее оформление обходится дешевле, т.к. вы заключаете не два договора (купля-продажа каждой из квартир), а один (мены). Особенно ощутима экономия, когда участники сделки для надежности удостоверяют ее нотариально: при купле-продаже нужно платить государственную пошлину за каждую квартиру. При мене нотариальный тариф взимается один раз - от стоимости более дорогой квартиры. Во-вторых, если сделка будет оспорена и признана недействительной, то у участников мены больше шансов сохранить свое имущество. Судите сами: в этом случае по решению суда все возвращается в исходное положение, т.е. хозяева получают прежнее жилье, а при купле-продаже продавец, получивший деньги, может их истратить.

Впрочем, не все так гладко: на практике сделки мены оспариваются гораздо чаще, чем сделки купли-продажи. Нередко это связано с тем, что при покупке квартиры участники сделки ведут себя осторожнее. К мене часто прибегают родственники, которые уверены друг в друге и хотят снизить издержки при переоформлении квартир.

Дарение. Этот вид сделки обычно используется, когда объект сделки - комната в коммунальной квартире.

По закону продавец такого жилья обязан сначала предложить комнату соседям, имеющим преимущественное право покупки, и только если они откажутся, разрешено продавать жилплощадь третьим лицам. Если же формально происходит дарение, а не купля-продажа, то удается избежать согласований с соседями.

Но имейте в виду, что строго по закону дарение в данном случае - притворная сделка, т.к. фактически прикрывает куплю-продажу. Согласно ГК РФ притворные сделки ничтожны, но на практике подобные судебные процессы бывают крайне редко, поскольку сложно привести доказательства.

Покупка жилья в новостройках. Допустим, вы решили сэкономить на услугах риелтора и купить квартиру самостоятельно, напрямую у застройщика. Но через некоторое время выясняется, что по каким-то причинам строительство дома затягивается, цены на недвижимость выросли и от вас требуют немалую доплату.

"Вот и сэкономили" - думаете вы и обращаетесь за помощью к риелторам. Вам быстро подбирают хороший вариант, но выясняется, что документы на квартиру оформлены неверно. Так кому же доверять: застройщику или риелтору?

Каждый из нас не застрахован от непредвиденных ситуаций. В настоящее время действительно стала распространенной услуга приобретения квартиры напрямую у застройщика. А недвижимость, как известно, покупка довольно дорогая, поэтому желание любого потенциального владельца - максимально сэкономить при покупке квартиры.

Застройщик. Заключая договор с застройщиком, действительно можно сэкономить. Просто покупатель жилья должен очень внимательно прочитать документ, обращая особое внимание на важнейшие пункты: фиксированную стоимость квартиры, описание общей и жилой площади, номер секции и этажа. Тогда ваше новоселье не будет омрачено "сюрпризами" вроде существенной доплаты. Например, продавец должен гарантировать отсутствие прав третьих лиц на квартиру, застройщик также обязан подтвердить реальные сроки строительства и передачи квартиры в собственность. На практике бывали случаи, когда люди вселялись в квартиры, делали ремонт, а потом оказывалось, что в договоре не были прописаны или указаны ошибочно, например, номер этажа или секции. В итоге жильцов просили освободить помещение, а отремонтированная квартира доставалась другим людям. Конечно, виноваты в такой ситуации обе стороны: застройщик проявил халатность, покупатель был невнимателен.

Казалось бы, что, задавшись целью найти подходящую квартиру в новостройке, покупатель может вполне обойтись без услуг риелтора, ведь в основном помощь риелтора необходима на вторичном рынке недвижимости для проверки юридической чистоты приобретаемой квартиры. Однако и на первичном рынке есть своя "история". Инвестиционная цепочка (число инвесторов от первого, заключившего инвестиционный контракт, до конечного, привлекающего к инвестированию строительства физических лиц) может быть достаточно длительной. Физическому лицу, как правило, показывают только договор между конечным инвестором и самим физическим лицом.

Вместе с тем, если вы обладаете юридическими знаниями, особой необходимости в услугах риелтора нет. Найти подходящую квартиру и грамотно оформить все документы вы сможете. Но ни один застройщик не предложит вам того разнообразия квартир, как риелтор. Дело в том, что любая строительная компания заинтересована в покупателе, так как ей выгодно в кратчайшие сроки реализовать все объекты, поэтому в процессе выбора квартиры на вас могут оказывать давление, тогда как риелтор - независимый посредник, сотрудничающий с несколькими компаниями.

Единственный вариант, когда от услуг риелтора не надо отказываться, - это если вы решили купить квартиру через ипотеку. Здесь вас ждет более сложная процедура оформления документов, нежели обычный договор купли-продажи. В этом случае в услуги риелтора будут входить консультации по вопросам выбора банка-кредитора и программы кредитования, помощь в сборе необходимых документов для банка, собственно поиск квартиры, проверка всех необходимых документов, оформление договора покупки и др. При ипотечном кредитовании количество возможных проволочек существенно возрастает, поэтому самостоятельное оформление сделки заметно усложняется. Агентства недвижимости работают со многими банками и могут подобрать клиенту оптимальную ипотечную программу. Более того, от риелторов клиент может получить более объективную информацию о конкретном объекте, поскольку обширная база данных агентства позволяет оценить преимущества и недостатки каждого предложения. Это действительно так: банки часто предпочитают работать именно с риелторами, рассматривая их участие как гарант чистоты оформления сделки, поскольку они не менее самого покупателя заинтересованы в 100-процентной надежности сделки.

Возможные способы сэкономить. Наименее затратный способ сотрудничества с риелторами - это заключение так называемого договора сопровождения. Например, если вы уже определились с компанией-застройщиком, у которой хотите приобрести квартиру, но намерены доверить сбор необходимых документов профессионалу, то риелтор подключится на этапе заключения сделки и поможет оформить вам все необходимые бумаги, а также выступит посредником в процессе передачи денег.

Существует также способ альтернативной экономии. Это один из самых дешевых вариантов, который предполагает сотрудничество с независимым риелтором. Только есть одно "но": прибегать к этому варианту стоит лишь в том случае, если вы на 100% уверены в профессиональности и порядочности этого риелтора. Конечно, вы выигрываете в стоимости, т.к. услуги независимого риелтора стоят существенно меньше, по сравнению с риелторской организацией, но высоки риски. Эти риски как покупатель несете вы.

| >>
Источник: Н.Н. КОЗЛОВА. ПОКУПКА, ПРОДАЖА И ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЖИЛЬЯ: САМЫЕ РАСПРОСТРАНЕННЫЕ СИТУАЦИИ. 2015

Еще по теме 1.1. Заключение сделок с посредниками:

  1. 34.Недействительные сделки: понятие и виды, санкции. Последствия заключения и исполнения недействительных сделок.
  2. Условия действительности сделок. Форма сделок.
  3. 4. Причины и стратегии выбора посредников, классификация посредников
  4. § 4. Понятие и виды недействительных сделок
  5. Риск сделок
  6. Последовательность сделок
  7. Форма сделок
  8. § 2. Виды (классификация) сделок
  9. 1. Понятие и виды сделок
  10. Маркетинговые посредники
  11. Финансовый посредник
  12. Статья 102. Отказ от исполнения сделок должника