загрузка...

§ 4. Специфика предоставления земельных участков для отдельных видов строительства

Земельным кодексом РФ предусматриваются различные процедуры

предоставления земельных участков: для строительства и для целей, которые не связаны со строительством. При выборе основания для такой классификации законодатель, видимо, руководствовался тем, что строительство и последующая эксплуатация зданий, строений и сооружений является одним из главных видов использования земли как пространственного базиса.

Согласно статье 1 ГрК РФ под строительством понимается создание зданий, строений и сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). При этом объекты капитального строительства определяются в той же статье ГрК РФ как здания, строения, сооружения и объекты, строительство которых не завершено (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек).

В статье 30 ЗК РФ закрепляет общие нормы, опосредующие предоставление земельных участков для строительства различных видов объектов недвижимости: административных зданий, промышленных объектов, хозяйственных построек и т.д. В последующих статьях ЗК РФ (30.1, 30.2, 38.1,

38.2 и др.) установлены специальные правовые нормы, регулирующие процедуры предоставления земельных участков для отдельных видов строительства: жилищного и комплексного освоения в целях жилищного строительства.

К видам строительства с некой долей условности можно отнести также

«развитие застроенных территорий» (статьи 46.1 – 46.3 ГрК РФ). С некой долей условности, поскольку в этом случае на земельных участках могут осуществляться не только строительство, но также снос и реконструкция объектов недвижимости. Однако, принимая во внимание, что основной целью предоставления земельных участков для развития застроенной территории является именно его застройка новыми объектами недвижимости, будем относить «развитие застроенных территорий» к видам строительства.

Остановимся подробнее на специфике, характерной для тех видов строительства, которым законодатель уделяет особое внимание.

Первый вид. Жилищное строительство.

Президент Российской Федерации Владимир Путин в своем Послании Федеральному Собранию отметил, что в ближайшее десятилетие есть уникальный шанс решить застарелую российскую проблему – жилищную. Поставлена задача – перейти к решению жилищного вопроса для более широкого круга граждан: молодых семей, специалистов социальной сферы, врачей, учителей, ученых и инженеров. Это должно стать продолжением политики государства в обеспечении граждан России доступным жильем, которая определена правовыми актами, в частности Федеральной целевой

программой «Жилище» в 2011-2015 годах290.

В настоящее время в рамках Федеральной целевой программы

«Жилище» на 2011-2015 годы291 в городах федерального значения проводится курс на значительное увеличение объемов жилищного фонда. Правовой основой этих мероприятий являются, помимо указанной федеральной программы, специально принятые региональные программы: в городе Москве – Государственная программа города Москвы на среднесрочный период (2012- 2016 гг.) «Жилище»292, в городе Санкт-Петербурге – Региональная программа

«Стимулирование развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге» на

2011-2015 годы293.

Согласно расчетным показателям этих программ в городе Москве к 31 января 2016 года планируется ввести в эксплуатацию 12,7 млн. кв. м. жилья, а уровень обеспеченности населения жильем довести до 24 кв. м. на человека, в

290 Дорога к дому : Российская газета. Экономика : офиц. сайт. URL: http://www.rg.ru/2013/01/22/ infrastruktura.html (дата обращения: 06 апреля 2014 года).

291 Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050 (ред. от 12 октября 2013 г.) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 - 2015 годы» // СЗ РФ. 2011. № 5. Ст. 739.

292 Постановление Правительства Москвы от 27 сентября 2011 г. № 454-ПП (ред. от 15 июня 2012 г.)

«Об утверждении Государственной программы города Москвы на среднесрочный период (2012-2016 гг.) «Жилище» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. № 57. 2011.

293 Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 24 мая 2011 г. № 624 (ред. от 23 июля 2012 г.)

«О Региональной программе «Стимулирование развития жилищного строительства в Санкт- Петербурге» на 2011-2015 годы» // Вестник Администрации Санкт-Петербурга. № 6. 2011.

городе Санкт-Петербурге в одном только 2015 году планируется ввести в эксплуатацию 3050 тыс. кв. м, а уровень обеспеченности жильем довести к 2015 году до 28,0 кв. м на человека.

В рамках столь масштабных задач большую актуальность приобретает процедура предоставления земельных участков для жилищного строительства, которая регламентируется на федеральном уровне статьями 30.1 и 38.1 ЗК РФ.

Законодатель разделяет жилищное строительство и индивидуальное жилищное строительство. Под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (пункт 3 статьи 48, подпункт 1 пункта 2 статьи 49 ГрК РФ). Как видно, критериями разграничения указанных понятий служат два признака: количество этажей в жилом доме и количество семей, проживающих в нем.

При этом существует правовая позиция Роснедвижимости РФ, согласно которой законодательством якобы не ограничено количество этажей для объекта индивидуального жилищного строительства. Согласно этой позиции дефиниции «индивидуального жилищного строительства» в указанных статьях ГрК РФ не содержат легального определения этого понятия, а используются лишь как ограничение при осуществлении подготовки проектной документации при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте таких объектов, а также при проведении государственной экспертизы в отношении проектной

документации указанных объектов294. Такое толкование понятия объекта

индивидуального жилищного строительства представляется нам спорным. Судебная практика, в свою очередь, также не поддерживает эту позицию Роснедвижимости РФ295.

294 Письмо Роснедвижимости от 12 октября 2007 г. № СП/0617 «Об объекте индивидуального жилищного строительства».

295 См., например, Определение Санкт-Петербургского городского суда от 28 марта 2013 г. № 33- 3483/2013.

Сначала рассмотрим процедуру предоставления земельных участков для жилищного строительства, а затем коснемся особенностей, предусмотренных для индивидуального жилищного строительства.

В целях жилищного строительства земельные участки предоставляются без предварительного согласования места размещения объекта в собственность и в аренду, а в случаях, предусмотренных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24 ЗК РФ, – на праве безвозмездного срочного пользования. Согласно пункту 2 статьи 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется только на аукционах, за исключением четырех случаев:

· на строительство объекта недвижимости заключен государственный или муниципальный контракт, а само строительство осуществляется полностью за счет бюджетных средств (подпункт 5 пункт 1 статьи 24 ЗК РФ);

· земельные участки из государственной или муниципальной собственности предоставлены жилищно-строительным кооперативам в случаях, предусмотренных законодательством296 (подпункт 5.1 пункта 1 статьи 24 ЗК РФ);

· земельный участок предоставляется лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории (пункт 2.1 статьи 30 ЗК РФ);

· аукцион по продаже земельного участка либо права его аренды признан несостоявшимся по причине того, что в нем приняло участие менее двух участников (пункт 27 статьи 38.1 ЗК РФ). В таком случае единственный участник аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка.

Порядок организации и проведения аукциона при предоставлении земельного участка в целях жилищного строительства закреплен в статье 38.1

296 Такие случаи предусмотрены пунктом 9.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ (ред. от 23 июля 2013 г.) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и подпункт 7.3 пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ (ред. от 30

ЗК РФ. По поводу обоснованности введения в ЗК РФ статьи 38.1 (а также статьи 38.2) в литературе высказаны две противоположные позиции.

М. Попов считает, что эти статьи можно было бы и не вводить непосредственно в ЗК РФ, так как общие предписания, регулирующие процедуру земельных торгов, закреплены на подзаконном уровне и более логично было бы включить нормы об особенностях торгов по предоставлению участков для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства именно в этот подзаконный акт – Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808.

А.И. Дихтяр и И.В. Попова, наоборот, считают присутствие статей 38.1 и

38.2 в ЗК РФ обоснованным, поскольку этим подчеркивается важность и социально-экономическая значимость указанных целей предоставления земельных участков297.

Мы полагаем, что возможная дискуссия по этому вопросу не имеет под собой серьезной практической значимости, поскольку сводится в конечном итоге лишь к вопросам юридической техники: должны ли нормы, устанавливающие организацию и порядок проведения торгов, содержаться в одном нормативном акте или в различных, пусть даже они будут и разной юридической силы. На наш взгляд, положения статей 38.1 и 38.1 ЗК РФ в целом следуют положениям указанных выше Правил, поэтому должны быть включены в эти Правила отдельным параграфом в качестве особенностей при предоставлении земельных участков для жилищного строительства и комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

Особенностями торгов при предоставлении земельных участков для жилищного строительства, например, является то, что для предоставляемого

297 Дихтяр А.И., Попова И.В. Приобретение прав на земельный участок из государственных и муниципальных земель на торгах: вопросы теории и практики // СПС КонсультантПлюс. 2009.

земельного участка должны быть известны разрешенное использование и параметры разрешенного строительства, определенные на основании инженерных изысканий, а также технические условия подключения возводимого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (пункт 1 статьи 38.1 ЗК РФ); извещение о проведении торгов должно содержать в себе дополнительную информацию по сравнению с общими правилами (пункт 8 статьи 38.1 ЗК РФ) и др.

Предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства в собственность осуществляется также исключительно на торгах, а в аренду – также и на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении такого земельного участка.

В силу пункта 3 статьи 30.1 ЗК РФ в двухнедельный срок со дня получения от гражданина заявления о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства в собственность уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка. Если же испрашиваемым правом является аренда, то уполномоченный орган может принять одно из двух решений:

· о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды такого земельного участка;

· опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте. Если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, уполномоченный орган власти принимает решение о предоставлении такого земельного участка для индивидуального жилищного строительства в аренду заинтересованному лицу. Договор аренды земельного

участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.

В городе Москве отдельного регионального нормативного акта, посвященного жилищному (в том числе индивидуальному жилищному) строительству, к настоящему моменту нет.

В городе Санкт-Петербурге правовым вопросам предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, напротив, уделено значительное внимание. Так, продажа земельных участков для индивидуального жилищного строительства в городе Санкт-Петербурге регулируется специальным нормативным актом – Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 03 октября 2006 г. № 1198 «О продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства»298.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 28

июля 2004 г. № 409-61 «О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан» одной из форм оказания содействия в улучшении жилищных условий является предоставления в собственность бесплатно земельного участка для индивидуального жилищного строительства в случаях, установленных законами Санкт-Петербурга. В развитие этого положения в настоящее время в указанном порядке земельные участки предоставляются:

· на основании Закона Санкт-Петербурга от 06 декабря 2011 г. № 710- 136 «О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного или дачного строительства гражданам, имеющим трех и более детей».

· на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 03 апреля 2006 г. № 343 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга от 30 июня 2005 г. № 397-64 «О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного и дачного строительства»299.

298 Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 03 октября 2006 г. № 1198 (ред. от 23 декабря 2010 г.) «О продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства» // Вестник Администрации Санкт-Петербурга. № 11. 2006.

299 Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 03 апреля 2006 г. № 343 (ред. от 24 апреля 2009 г.) «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга от 30 июня 2005 г. № 397-64 «О

Второй вид. Комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства.

Сущность правового института комплексного освоения территории300

состоит в том, что посредством него обеспечивается не точечная застройка земельного участка одним-двумя жилыми домами (как в предыдущем случае), а системная застройка значительных неосвоенных территорий населенных пунктов целыми кварталами и/или микрорайонами.

Как правило, в рамках реализации таких проектов осваиваются большие территории и ввод жилья составляет не менее 1 млн. кв. м. Эксперты, подчеркивая эффективность реализации комплексного освоения территории, отмечают, что если хотя бы в половине регионов страны будет реализовано по два таких проекта, то можно получить дополнительный прирост жилых площадей в объеме не менее 84 млн. кв. м, т.е. около 14 млн. семей смогут приобрести или получить по договорам социального найма новые квартиры301.

В классическом варианте комплексное освоение территорий – это

застройка новых участков на окраинах или территорий бывших промзон302.

Законодатель не закрепляет легального определения комплексного освоения земель в целях жилищного строительства, раскрывая это понятие через совокупность трех составляющих его этапов:

1. Подготовка документации по планировке территории (подробнее об этом см. § 3 главы I «Роль территориального планирования и градостроительного зонирования в правовом регулировании предоставлении земельных участков для строительства»). Сроки реализации указанного этапа на практике могут быть различны. Например, пунктом 3.1.9 Постановления

предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного и дачного строительства» // Вестник Администрации Санкт-Петербурга. № 5. 2006.

300 В рамках настоящей работы Будем понимать термины «комплексное освоение земельных участков» и «комплексное освоение территорий» как синонимы.

301 Пора запускать спутники : Российская газета. Недвижимость : офиц. сайт. URL: http://www.rg.ru/ 2012 /11/27/jilie.html (дата обращения: 06 апреля 2014 года).

302 Не все КОТу инвестиции : Российская газета. Экономика : офиц. сайт. URL: http://www.rg.ru/2013/ 05/ 29/reg-urfo/stroika.html (дата обращения: 06 апреля 2014 года).

Правительства Санкт-Петербурга от 21 февраля 2006 г. № 167 такой срок ограничивается полуторами годами.

2. Выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, т.е. сетей инженерно- технического обеспечения различного назначения (системы электроснабжения, водоснабжения, канализации, в том числе дождевой, теплоснабжения, газоснабжения и т.д.).

3. Осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Отсутствие легального понятия комплексного освоения земель в целях жилищного строительства дает почву для доктринальных толкований.

Е.А. Галиновская понимает под комплексным освоением в целях жилищного строительства круг отношений, урегулированных особым образом, практически от начала предоставления участка и до завершения всех действий по комплексному освоению303.

А.П. Анисимов, А.Я. Рыженков, М.С. Сотникова считают, что

комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства – это деятельность застройщика по возведению жилых и иных объектов недвижимости, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, иного обустройства земельного участка, предоставленного ему в аренду из состава неразграниченных государственных земель, сопровождаемая разработкой градостроительной документации по планировке территории304.

Земельные участки для комплексного освоения в целях жилищного

строительства предоставляются без предварительного согласования места размещения объекта, только на аукционах и только на праве аренды.

303 Галиновская Е.А. Использование земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства // Имущественные отношения в Российской Федерации.

2012. № 1. С. 44.

304 Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Сотникова М.С. Право муниципальной собственности на

земельные участки в Российской Федерации: вопросы теории и практики: монография. М.: Новый индекс, 2010. С. 240.

Порядок проведения аукционов установлен в статье 38.2 ЗК РФ. Он всего лишь конкретизирует порядок проведения аукционов при предоставления земельных участков для жилищного строительства, закрепленный в статье 38.1 ЗК РФ (на это прямо указано в пункте 2 статьи 38.2 ЗК РФ).

Особенности касаются, например, извещения о проведении аукциона: размер арендной платы за земельный участок в этом случае не является фиксированным, а рассчитывается на единицу площади; дополнительно устанавливаются максимальные сроки для выполнения всех трех этапов комплексного освоения территории (см. пункт 3 статьи 38.2 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка, полученного для комплексного освоения, имеет право:

· передавать в пределах срока договора аренды земельного участка свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 4 статьи

30.2 ЗК РФ);

· приобрести в исключительном порядке земельные участки, образованные в границах предоставленной территории и поставленные на кадастровый учет, в собственность или в аренду (пункт 5 статьи 30.2 ЗК РФ).

При этом собственник и/или арендатор таких земельных участков обязан соблюдать установленный максимальный срок жилищного и иного строительства на приобретенный земельных участках (пункт 6 статьи 30.2 ЗК РФ). Например, согласно пункту 3.1.3 Постановления Правительства Санкт- Петербурга от 21 февраля 2006 г. № 167 срок договора аренды таких участков императивно установлен равным 49 годам.

ЗК РФ не установлен порядок определения цены выкупа указанных земельных участков. В этом случае целесообразно устанавливать цену выкупа арендатором земельного участка в соответствии с Законом об оценочной деятельности305.

305 См. Письмо Минэкономразвития РФ от 25 мая 2010 г. № Д23-1914. Документ опубликован не был.

Департаментом недвижимости РФ подчеркивается, что право на выкуп земельного участка у арендатора возникает с момента вступления в силу договора аренды, если договором аренды не предусмотрено иное. Однако законодатель города Санкт-Петербурга установил, что условием приобретения в собственность вновь образованных земельных участков в границах комплексно осваиваемой территории является безвозмездная передача в собственность города Санкт-Петербурга объектов инженерной инфраструктуры, возведенных победителем торгов в границах ранее предоставленного земельного участка. Представляется, что такое условие не противоречит федеральному законодательству, поскольку пункт 4 статьи 38.2 ЗК РФ гласит лишь о запрете «установления требования к выполнению каких- либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона».

В городе Москве комплексному освоению территорий уделяется значительное внимание, подтверждением служит наличие Подпрограммы 6 в Государственной программе города Москвы на 2012-2016 гг. «Жилище», которая называется «Комплексная застройка земельных участков в Москве и Московской области».

Комплексная застройка земельных участков для города Москвы приобретает существенное значение в связи с присоединенными с 01 июля 2012 года территориями Московской области. Ранее в рамках реализации действующего Генерального плана развития города Москвы и в соответствии с проектом размещения жилищного и других видов строительства в городе Москве на период 2011-2015 гг.306 предусматривалось разместить на территории города Москвы 31,9 млн кв. м жилищного строительства. Однако позднее были выявлены значительные проблемы в сфере реализации подпрограммы, связанные с тем, что указанный проект размещения сохранял сложившиеся ранее тенденции высокоплотной застройки города, снижения

306См. Постановление Правительства Москвы от 19 мая 2009 г. № 462-ПП (ред. от 08 августа 2012 г.)

«О проекте размещения жилищного и других видов строительства в городе Москве на период 2011- 2015 гг.» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. № 32. 2009.

комфортности проживания и наращивания транспортных проблем. Предусматриваемые в нем объемы жилищного строительства (31,9 млн кв. м) представляются существенно завышенными и не соответствующими интересам городского развития. Снижение остроты указанных проблем и смягчение ограничений на размещение объемов нового строительства планируется обеспечить за счет комплексной жилой застройки домами малой и средней этажности на присоединенных к Москве территориях307.

В городе Санкт-Петербург институт комплексного освоения земель в

целях жилищного строительства также имеет существенное значение. В Региональной программе «Стимулирование развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге» на 2011-2015 годы»308 выделен отдельный пункт, именуемый «Комплексное освоение территорий Санкт-Петербурга в целях жилищного строительства».

Согласно указанной Региональной программе в городе Санкт- Петербурге было выделено 22 территории, которые осваиваются и планируются к освоению в целях жилищного строительства (Приложение № 3); 6 территорий, которые являются перспективными для комплексного освоения в целях жилищного строительства и планируются для реализации на торгах (Приложение № 4); 4 стратегических и инвестиционных проекта комплексного освоения и развития в целях жилищного строительства (Приложение № 5).

Что касается процедуры предоставления земельных участков в этих целях, то в столице Российской Федерации отдельного регионального нормативного акта, посвященного комплексному освоению территорий, к настоящему моменту не принято. В городе Санкт-Петербурге действует Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21 февраля 2006 г. № 167

307 См. Постановление Правительства Москвы от 22 февраля 2012 г. № 64-ПП.

308 Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 24 мая 2011 г. № 624 (ред. от 23 июля 2012 г.)

«О Региональной программе «Стимулирование развития жилищного строительства в Санкт- Петербурге» на 2011-2015 годы» // Вестник Администрации Санкт-Петербурга. № 6. 2011.

«О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства»309, которое подробным образом регламентирует порядок подготовки документации и принятия решений о проведении торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Нужно подчеркнуть, что в целом правовой институт комплексного освоения территорий считается экспертами очень перспективным, несмотря на значительные трудности, связанные его практической реализацией. Уже сегодня, по данным аналитиков, на долю проектов комплексного освоения территорий в крупных городах приходится порядка 25-30 процентов от общего объема ввода жилья. Квартиры в таких микрорайонах дешевле, чем при точечной застройке, поэтому пользуются спросом310.

В настоящее время комплексное освоение территорий

предусматривается только для жилищного строительства. В то же время высказываются предложения распространить этот правовой институт не только на жилищное, но и на иные виды строительства. В настоящее время такая идея воспринята в Законопроекте Минэкономразвития, который предусматривает распространение процедуры предоставления земельного участка для комплексного освоения территорий на все виды строительства, а не только в отношении жилищного строительства, как это предусмотрено сегодня. Данная процедура, по мнению разработчиков законопроекта, позволяет более гибко разделять обязанности по планировке территории, строительству инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры между частным инвестором и государством, быстрее осуществлять строительство бизнес-инкубаторов и технопарков.

Третий вид. Развитие застроенных территорий.

309 Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21 февраля 2006 г. № 167 (ред. от 26 ноября 2009 г.) «О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства» // Вестник Администрации Санкт-Петербурга. № 4. 2006.

310 Не все КОТу инвестиции : Российская газета. Экономика : офиц. сайт. URL: http://www.rg.ru/2013/ 05/29/reg-urfo/stroika.html (дата обращения: 06 апреля 2014 года).

Как отмечает в своем исследовании И.И. Гордиенко, ежегодно в ветхий фонд переходит около 5 млн. кв. м жилья, что в 20 раз превышает масштабы его ликвидации. Учитывая это, а также нехватку бюджетных денежных средств, в российское законодательство был введен новый вариант предоставления земельных участков для строительства, предусматривающий привлечение инвестиций в сферу жилья при одновременном обновлении ветхого жилья и недопущении экспансии новых территорий – развитие застроенных территорий311.

Легального определения понятия «развитие застроенных территорий»

законодатель не предлагает.

При этом, например, А.П. Анисимов и А.Ю. Чикильдина под ним понимают комплекс градостроительных, планировочных, архитектурно- строительных и технических мероприятий, осуществляемых в установленных градостроительной документацией границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей) и включающих в себя проведение работ по сносу, реконструкции находящихся на указанных территориях зданий, строений, сооружений, объектов благоустройства, транспортных и инженерных систем и коммуникаций, иных объектов капитального строительства312.

Ю.В. Поднавознова, в свою очередь, развитие застроенных территорий

определяет как совокупность правоотношений, регулируемых нормами земельного, градостроительного и гражданского права и направленных на реализацию конкретного проекта комплексного развития на застроенной территории, преимущественно размещающей аварийный и ветхий фонд, посредством реконструкции, сноса и (или) нового строительства в целях

311 Гордиенко И.И. Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства: дис. канд. юрид. наук. М., 2010. С. 156.

312 Анисимов А.П., Чикильдина А.Ю. Градостроительный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий. М., 2009. С. 305.

обеспечения рационального использования земель поселений и безопасности проживания граждан313.

Правоотношениям по предоставлению земельных участков в целях развития застроенной территории федеральный законодатель посвящает пункт

2.1 статьи 30 ЗК РФ и статьи 46.1-46.3 ГрК РФ. Системное толкование пунктов 2 и 3 статьи 46.1 ГрК РФ показывает, что первым шагом в этой процедуре является принятия органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц решения о развитии застроенной территории, которое может быть принято при одновременном наличии трех императивных условий:

· в отношении застроенной территории утвержден в установленном порядке градостроительный регламент;

· в отношении застроенной территории утверждены местные нормативы градостроительного проектирования либо в случае их отсутствия утверждены расчетные показатели обеспечения застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры;

· на застроенной территории расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, или многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальной адресной программы, утвержденной представительным органом местного самоуправления.

В городах федерального значения решение о развитии застроенной территории принимается органами государственной власти субъекта Российской Федерации, а не муниципальными органами. Правовой основой для этого является пункт 2 статьи 63 ГрК РФ с учетом того, что в региональных

313 Поднавознова Ю.В. Правовое значение договора о развитии застроенной территории: дефиниции, коллизии, перспективы применения // Вестн. СГАП. 2009. № 2. С. 78 - 79.

законах городов Москва и Санкт-Петербург отсутствует прямое указание по отнесению этих полномочий к вопросам местного значения.

Любопытно разобрать следующий момент. По смыслу пункта 2 статьи

46.1 ГрК РФ решение о развитии застроенной территории возможно только при наличии утвержденного градостроительного регламента. Как известно, градостроительный регламент является составной частью такого важнейшего градостроительного документа, как Правила землепользования и застройки. В городе Москве Правила землепользования и застройки к настоящему моменту не приняты, что фактически означает невозможность предоставления земельного участка в столице Российской Федерации в целях развития застроенной территории. Этот факт является еще одним убедительным доводом к тому, что разработка и принятие в городе Москве Правил землепользования и застройки является насущным и актуальнейшим вопросом.

Сторонники расширительного толкования данной нормы полагают, что если пункт 2 данной статьи допускает замену отсутствующих местных нормативов градостроительного проектирования утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры, то и в случае отсутствия градостроительных регламентов до крайнего срока принятия правил землепользования и застройки, установленного законодателем, «в виде исключения» допускается определение параметров и видов использования территории по старым правилам, т.е. без градостроительных регламентов314.

На наш взгляд, оснований для подобного толкования пункта 2 статьи

46.1 ГрК РФ не имеется.

Нельзя в связи с этим не отметить, что в городе Москве имеются случаи принятия программ развития застроенной территории, например, программа развития застроенной территории квартала № 804 «Камушки» Пресненского

314 Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Сотникова М.С. Право муниципальной собственности на земельные участки в Российской Федерации: вопросы теории и практики: монография. М.: Новый индекс, 2010. С. 226.

района города Москвы на 2008-2014 годы315. Буквальное толкуя пункт 2 статьи

46.1 ГрК РФ, можно утверждать о том, что указанный закон не мог быть принят при отсутствии Правил землепользования и застройки города Москвы. К настоящему моменту положения этого нормативного акта были предметов судебных разбирательств в ФАС Московского округа316, однако легитимность принятия самого закона поставлена под сомнения не была.

В городе Санкт-Петербурге Правила землепользования и застройки приняты, что открывает путь к возможности использования этого правового института. В частности, в городе Санкт-Петербурге действует Адресная программа Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий»317, в развитие которой принято Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 24 июля 2008 г. № 904 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт- Петербурге»318. Согласно Перечню планируемых к развитию территорий в городе Санкт-Петербурге (Приложение № 1 к Закону Санкт-Петербурга от 06 мая 2008 г. № 238-39) к настоящему моменту выделено 25 таких территорий.

В силу пункта 8 статьи 46.1 ГрК РФ предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен

315 Закон г. Москвы от 25 июня 2008 г. № 29 «О Городской адресной программе развития застроенной территории квартала № 804 «Камушки» Пресненского района города Москвы на 2008-2014 годы // Вестник Мэра и Правительства Москвы. № 40. 2008.

316 См. Постановление ФАС Московского округа от 01 февраля 2011 г. № КГ-А40/15088-10-П по делу

№ А40-56113/09-72-404 // СПС «КонсультантПлюс». Документ опубликован не был, Постановление ФАС Московского округа от 10 февраля 2010 г. № КГ-А40/298-10 по делу N А40-56113/09-72-404 //

СПС «КонсультантПлюс». Документ опубликован не был.

317 Закон Санкт-Петербурга от 06 мая 2008 г. № 238-39 (ред. от 09 ноября 2011 г.) «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» // Вестник

Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. № 18. 2008.

318 Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 24 июля 2008 г. № 904 (ред. от 17 октября 2012 г.) «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «Об адресной программе Санкт-

Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» // Вестник Администрации Санкт-Петербурга. № 8. 2008.

договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Следовательно, для того, чтобы земельный участок был предоставлен, необходимо (помимо принятия решения о развитии территории) сделать второй шаг – заключить договор о развитии застроенной территории с заинтересованным лицом. Такой договор заключается на аукционе, который проводится в соответствии со статьей 46.3 ГрК РФ.

Третьим шагом является собственно предоставление земельного участка. Согласно пункту 2.1 статьи 30 ЗК РФ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории.

Сказанное позволяет сформулировать следующие практические рекомендации по совершенствованию законодательства:

видится логичным инкорпорировать положения статей 38.1 и 38.2 ЗК РФ

в Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

<< | >>
Источник: Железнов Дмитрий Сергеевич. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА В ГОРОДАХ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗНАЧЕНИЯ. Диссертация на соискание учёной степени кандидата юридических наук. Москва 2014. 2014

Еще по теме § 4. Специфика предоставления земельных участков для отдельных видов строительства:

  1. § 3. Пользование земельным участком
  2. Единый налог на вмененный доход для отдельных видов деятельности.
  3. 88 Единый налог на вмененный доход для отдельных видов деятельности
  4. Единый налог на вмененный доход для отдельных видов деятельности
  5. Единый налог на вмененный доход (ЕНВД) для отдельных видов деятельности
  6. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком
  7. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
  8. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
  9. 5.2.1. Основные положения оценки земельных участков
  10. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком
  11. НАЛОГ, ВЗИМАЕМЫЙ ПРИ ПОКУПКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
  12. Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности
  13. Ипотека земельных участков, предприятий и жилых домов
  14. § 7. Наследование отдельных видов имущества
  15. Характеристика отдельных видов налогов
  16. Глава 11. ОРГАНИЗАЦИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ КРЕДИТА
  17. Тема 10. ОРГАНИЗАЦИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ КРЕДИТА